주택임대소득 계산방법(분리과세 대상 및 계산방법예시)

안녕하세요.

오늘은 주택임대 소득의 과세가 될 경우, 소득에 대한 소득세를 계산하는 방법에 대해 알려드리도록 하겠습니다. 주택임대 소득세 계산은 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는지 아닌지에 따라 계산 방법이 다를 수 있습니다. 주택임대의 총수입금액이 2천만 원을 초과하지 않는다면 분리과세를 하는 것이 유리한지 종합과세로 하는 것이 유리한지 꼭 따져보시길 바랍니다. 

 

1. 주택임대 총 수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우

- 다른 종합과세 대상 소득과 함께 합산해서 신고하셔야 합니다.

- 세율은 6~42% 입니다.

종합과세에 주택임대소득금액을 과세 대상으로 잡을 경우 계산방법

 

 

 

2. 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우

- 주택임대소득만 분리과세(세율 14%)하는 방법과 종합 과세하는 방법 중 선택하여 신고하실 수 있습니다.

 

아래는 분리 과세하는 경우로 선택한 경우의 계산 방법입니다.

등록 임대주택인지 미등록 임대 주택인지에 따라 과세표준금액 계산 기준이 달라집니다.

등록 임대주택의 경우 필요경비는 주택임대수입금액의 60%가 되며 기본공제를 4백만 원을 해주고 있습니다.

세율은 고정 14%로 종합과세보다 높을 수 있으니, 비교하시고 분리과세가 유리한지 따져보시길 바랍니다.

분리과세방법으로 고정세율 14%로 주택임대소득 과세 계산방법

 

간주임대료는 월세를 받지 않고, 보증금(전세)을 통한 임대수익금입니다.

보증금을 기준으로 월세를 예측하여 계산하는 금액으로, 보증금일 때 계산하기 위한 수익금액 기준입니다.

간주 임대료 계산식 : (보증금 - 3억 원) * 임대일 수 * 60% %366 * 이자율(1.8%)

 

 

 

1) 등록 임대주택 : 세무서와 지자체에 모두 등록하고 임대보증금·임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함
2) 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우 공제
3) 국민주택규모의 임대주택으로 조세특례 제한법 제96조의 요건을 모두 충족하여야 함

 

 

 

* 주택임대소득 신고 절세하는 방법

 

2천만 원 이하일 경우, 분리과세 혹은 종합소득세로 계산하는 것이 유리한지는 따져 보셔야 합니다.

홈택스에서 종합과세와 분리과세의 예상세액 비교 서비스를 제공하고 있으니, 꼭 해보시길 바랍니다.

홈택스 접속 > 세금종류별 서비스 > 세금모의계산 > 주택임대소득 종합 분리과세 예상세액 비교하기

 

 

 

 

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주택 임대소득을 계산 방법의 예시입니다.

 

 

1. 세금이 0원이 되는 분리과세 예시

*주의 : 주택임대업의 소득만 분리과세로, 그 외 다른 종합소득금액은 종합소득세 신고를 따로 하셔야 합니다.

 

주택임대소득 분리과세 예시

* 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5% 이하이며, 세무서와 지자체 사업자 등록을 했습니다.

= 등록임대주택의 혜택 가능

 

[계산식]

-주택임대수입금액(월세+임대료) = 1천만 원

-필요경비 = 1천만 원 * 60% = 6백만 원

-기본공제 = 4백만 원

 

-과세표준 = 주택임대수입금액 - 필요경비 - 기본공제 = 1천만 원 - 6백만 원 - 4백만 원 =0원

= 과세표준 금액이 0원이 되어 세금이 없습니다.

 

 

 

2. 보증금만 있는 경우, 종합소득세와 분리과세 비교 예시

 

주택임대수익 보증금만 있는 예시상황

1. 월세 임대 수익은 없으며, 3 주택으로 보증금만 있음.

2. 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적 공제 대상(150만 * 4 = 600만 원)

3. 임대주택 3채 모두 40m2 초과로 비소형 주택이 아님.

4. 세무서와 지방자치단체에 등록하지 않은 상태.

 

*과세 대상 주택 확인하는 방법*

주택임대소득의 과세와 비과세 기준정리(주택임대소득 과세 판별방법)

 

월세수익이 아니기 때문에, 보증금을 통해 간주 임대료 계산하여 수입금액을 계산해야 합니다.

간주 임대료 계산식 : (보증금 - 3억 원) * 임대일 수 * 60% %366 * 이자율(1.8%)

 

보증금 기준으로 계산한 간주 임대료 계산식

임대 수입금액의 총합계는 12,959,999원입니다.

 

 

종합과세와 분리과세를 통해, 세금의 차이를 확인해봅니다.

 

종합과세와 분리과세의 세금계산표

수입금액은 간주 임대료 계산식으로 얻은 금액입니다.

종합과세일 경우 소득공제에 인적공제로 600만 원이 공제되어 과세표준금액이 많이 낮아졌습니다.

그래서 세율이 6%가 되었습니다. 최종 세액은 16,340원입니다.

 

그에 반해,

분리과세는 14% 고정 세율입니다.

미등록 임대주택임으로, 필요경비는 50%이며, 기본공제는 200만 원 고정으로 공제되어 과세표준은 4,480,000원이 되었습니다. 고정 세율로 14% 세율을 곱하게 되면, 세액은 627,200원이 되었습니다.

 

종합소득세에 포함하여 계산할 경우, 인적공제로 소득공제가 많이 되어 과세표준금액과 세율이 낮아져 종합소득세로 신고하는 게 훨씬 유리한 상황입니다.

 

 

더 다양한 예시를 확인하시고 싶으시다면, 국세청의 예시를 확인 부탁드립니다.

국세청

 

 

감사합니다.